많은 분들이 기다리시던 특례 보금자리론이

1월 30부터 신청 가능해지면서

내 집 마련의 기회가 될수 있겠다.

올해 1월 30일부터 1년 동안 한시적으로

특례 보금자리론을 운영하게 된다.

무주택자분들에게는

내 집 마련의 기회가 될 수 있어서

많은 관심을 받고 있다.

신청하시기 전에 무엇을

체크하고 주의해야 할지 알아보자.

크게 네 가지로 체크해볼수 있다.

먼저 첫 번째로 주택 가격 판단 기준을 주의해야 한다.

그 이유는 이 특례보금자리론을

받을 수 있는 대상 주택은 9억 이하 주택이기 때문이다.

이 9억 이하를 판단하는 기준은

첫 번째는 KB 시세

그 다음은 한국부동산원 시세

그 다음은 주택 공시가격

그 다음은 감정평가액

이러한 순으로 적용을 받는다.

물론 이것은 시세가 있는 아파트의 경우이고,

만약 시세가 없거나 비아파트의 경우

즉 공시가격이 없는 신축 아파트

또는 지어진 지 얼마 안 되는 이런 경우에는

기본적으로 분양가액을 적용한다.

그런데 이 분양가액 적용이 적합하지 않다면

이때는 감정평가액을 적용하는것이고,

비아파트의 경우 [연립, 다세대, 단독을 말한다]

주택 공시가격 그다음 감정평가액 순으로 적용을 한다.

만약에 차주가 원할 경우나 신청자가 원할 경우

감정평가액을 기준으로 잡을 수도 있다.

이 주택 공시가격 이것만으로 한도가 부족하면

감정평가액을 받아주겠다라는 거다.

왜냐하면 주택 공시가격보다 감정평가액이

더 높게 나오는게 그 이유이다.

오피스텔이나 생활형 숙박시설에

사용은 당연히 안된다.

기본적으로 주택만 되기때문이다.

주택법상 주택만 특례 보금자리론 받을 수 있고

준주택은 불가한데,

오피스텔하고 생활형 숙박시설은 준주택이다.

중요한 것은 우리가 시중에 매물로 나와 있는

그 금액이 가격이라고 생각하면 안된다는 것이다.

내가 8억짜리 아파트를 사니까

당연히 해당이 되겠지 가 아니라는거다.

내가 8억짜리 아파트를 사지만

그 아파트의 실제 KB 시세나 한국 부동산 시세

이것을 보고 결정을 해야 된다는 점을 기억해두자.

급매 물건 같은 경우는 특히나 주의해야한다.

만약에 급매로 8억짜리 아파트가 나왔다면

내가 사는 금액이 8억이고, 9억 이하니까 되겠지!

라 생각할수 있는데 그게 아니다.

급매 물건 같은 경우는 물건은 8억에 나왔지만

실제 KB 시세가 10억일 수도 있다.

급매다 보니까 이런 경우가 반드시 있을 수 있으니

실제 시세 확인하고 결정하는 지혜가 필요하다.

두 번째는 실행까지 소요 시간이다.

제출 신청일로부터 30일 후에 실행되는 거니까

만약 30일 내로 자금이 필요하다면

이때는 이 특례 보금자리론을 신청하시면 안 된다.

그럼에도 30일 이내에 자금이 필요하면

이때는 이 특례 보금자리론이 안되니까

기존 정책 모기지 보금자리론이나 적격을 신청해서

지원받으면 된다.

세 번째는 이 특례 보금자리론을 받으려고 하는

그 담보주택 외에 분양권이나 입주권을 가지고 있다면

이때는 적용이 안 된다.

분양권이나 조합원 입주권도 다른 세금에서와

마찬가지로 보유 주택 수에 포함이 된다.

때문에 특례 보금자리 돈은 받을 수 없다.

다만 이제 구입 용도에 한해서 2년 이내에

처분하는 조건으로 이용은 가능해진다.

마지막 네 번째는 실행하고 나서

추가로 주택을 구입하는것도 당연히 안된다.

그래서 추가로 주택을 구입할 계획이 있다면

이때는 이 특례 보금자리론을 신청하면 안되겠다.

만약에 추가로 주택을 취득했다면

그때는 그 주택을 취득한 걸 확인한 날로부터 6개월 이내에

추가로 취득한 주택을 처분하거나 아니면

받은금액을 상환해야한다.

만약 해당 기한 내에 처분하지 않았다면

기한이익 상실 처리가 되고

3년간 보금자리론 이용이 불가하다.

페널티가 주어지는거다.

그래서 이렇게 추가로 주택을 구입할 계획이 있다면

이런 패널티가 있으니까

특례보금자리론을 받을 때는

좀 더 신중하게 고민하고 결정하는 지혜가 필요하겠다.

이 네가지를 주의하면서 신청할수 있도록 하자.

특례보금자리론이 무엇인가?

특례 보금자리론은 9억 이하 주택에 대해서

소득 제한 없이 최대 5억까지

LTV DTI 한도 내에서 이용이 가능한 상품이다.

DSR은 적용하지 않고 말이다.

금리는 연 4%대 고정금리이다.

지금 주택담보대출 금리 상단이 7~ 8%까지도 가니까

거기에 비한다면 절반 수준으로 볼수 있다.

무주택자가 내 집 마련할 수 있는

기회가 된다라고 보시면 될 것 같다.

지원 대상은?

주택 가격 9억 이하 주택이 대상이다.

다만 이 판단 기준이 아까 설명했던대로

KB 시세, 한국 부동산원 시세, 주택 공시가격, 감정평가액

순으로 적용받는다라는 점을 다시한번 알아두자.

소득 기준을 보면 기존에 보금자리론은

7천만 원 이하 기준이 있었는데

특례보금자리론에는 소득 제한이 없다.

다만 금리를 조금 더 낮출 수 있는

우대금리 적용을 위해서는

본인과 배우자의 소득 자료 증빙은 필요하다.

신청시 자금 용도는?

첫 번째는 주택 구입 용도

두 번째는 상환 용도

(기존 담보대출을 상환할 목적으로 받을 수도 있다.)

기존의 금리가 높은대출을 낮은 금리로

갈아타기 위해서 받을 수 있다라는 거다.

세 번째는 보전용도이다.

보전용도는 임차인 보증금 반환용도이다.

임차인의 보증금을 돌려주고 내가 들어가 살기 위해서

받을 수도 있다라고 보면된다.

주택수는?

주택이 없거나 무주택자

아니면 1주택자 대체주택을 취득하기 위한

일시적 2주택자의 경우에

기존 주택을 2년 이내에 처분하는 조건

(현재 대출 조건과 비슷함)

으로 가능하다 라고 보면 된다.

지원 내용은?

대출 한도가 최대 5억까지 가능하다.

LTV는 70% 다만 생애최초

주택 구입자라면 80%까지 가능하고,

DTI는 60%이다.

규제 지역 외 지역 실수요자라면

아파트 같은 경우는 LTV 70%

기타 주택 [비아파트] 은 65%,

DTI 는 60%이다.

그리고 규제 지역 같은 경우는

아파트는 10% 낮은 60%

비아파트도 10% 낮은 55%까지 가능하다.

DTI는 50% 적용인데

사실 규제 지역에서 아파트 같은 경우는

이 특례 보금자리론을

받을 수 있는 경우가 거의 없다고 보면 된다.

규제 지역은 현재 강남 서초 송파 용산인데

과연 거기에 9억 이하 아파트가 얼마나 있을까

그래서 비아파트에서는 나올 수 있겠지만

규제 지역 아파트에서는

특례 보금자리론을 받을 수 있는 경우가 거의 없을 거고

규제 지역 외 지역에서 대다수가 해당이 되지 않을까 한다.

만기는 10년 15년 20년 30년 40년 50년

이렇게 6가지 중에서 선택할 수가 있고,

금리는 우대형과 일반형 두 가지로 나뉜다.

우대형은 4.65에서 4.95%

일반형은 4.75에서 5.05%로 나뉘고 있다.

최대 0.9% 내에서 우대 금리를 별도로 적용한다.

근데 이 우대형과 일반형을을 비교해보자.

예를들어 만기 30년을 기준으로 비교해보면

우대형은 4.85 일반형은 4.95%로 0.1% 차이가 난다.

각 만기 다 마찬가지이다.

여기에다가 우대금리를 별도로 적용하는데

우대금리 기준을 보니까 표로 보시면

기본적으로 아낌이라고 해서

{전자약정 전자 등기} 할 때 우대금리 적용한다.

이게 0.2% 여기에다가

이제 4가지 중에서 해당되는 것들 중복 적용해서

최대 0.9%까지 금리 우대가 가능하다.

이렇게 금리 우대를 최대로 받았다면

금리가 3.75~~4.05% 까지 낮아질수 있다.

이 표에서 우대형 같은 경우에 10년 만기가 4.65였고

50년 만기가 4.95%이다.

여기서 각각 0.9를 빼면 3.75~4.05%까지

금리가 더 낮아질 수 있는거다.

지원 규모는?

총 396조 원으로 적은 금액이 아니다.

신청 방법은?

한국주택금융공사 홈페이지 아니면

스마트 주택금융 앱을 통해서 신청이 가능하다.

https://bank.hf.go.kr/

 

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마지막으로 차주 유의사항을 알아보자.

대출 가능 금액은 LTV용 금액과

대출 한도 중에서 적은 걸 택한다.

예를들어 만약에 5억짜리 아파트를 대상으로

특례 보금자리론을 신청했다면

이때는 3억 5천까지만 대출이 가능하다.

왜냐하면 이 5억의 LTV 70%면 3억 5천이고

대출 한도가 5억이지만 둘 중에 적은 금액이니까

3억 5천만 대출이 가능하다라는 점이고,

8억짜리 아파트라면 이때는 5억까지 가능하다.

왜냐하면 이 8억의 LTV 70%는 5억 6천이고,

대출 한도가 5억이니까 이때는

적은 금액 5억을 받을 수 있다 라고 하니

자금 계획 잡으실 때 참고하시면 좋겠다

 

1월 30일부터 1년 동안만 한시적으로 운영되는

특례 보금자리론에 대해 알아봤다.

주택을 두 개 이상 보유할 계획이 없는

꼭 1주택이 필요한 분들이시라면 좋은 기회가 될 수 있다.

운영 기간 내에 신청하셔서 내 집 마련의 기회를 잡으시길 바란다.